כשל שוק השכירות, אימפוטנציה שלטונית וטעויות עסקיות

מחירי השכירות במטרופולין התל אביב עלו בשנים האחרות במאות אחוזים ומכבידים על השוכרים באופן בלתי פרופורציונלי ליכולת ההשתכרות. במקביל, מחירי הדירות במטרופלין חוו עליה מטואורית והגיעו לרמת מחירים בלתי מושגת לאדם הממוצע. עליית המחירים נובעת בעיקר מההיצע המצומצם של נכסים באיזורי הביקוש והירידה בכח הקניה של הקונים והשוכרים.

לאחרונה ראיתי שתי יוזמות שאמורות לעזור לשוכרים להתמודד עם בעיות שנובעות מכחם של משכירי הדירות בשוק השכירות והמתווכים שסוחרים במידע על הדירות -הסכם השכירות ההוגנת של עיריית תל אביב ואתר דיפ-רנט.

הסכם השכירות של העיריה לא רע אך נכתב כולו לטובת המשכיר וכמעט ללא סעיפים המבהירים את הזכויות של השוכר. ההסכם מלווה בקמפיין "לא מומלץ, לא חותמים".

נשאלת השאלה, על מה חשבו בעיריה? ברור שההסכם הוא תעלול יחצנ"י, שמטרתו מצג שווא, שלעיריה אכפת מהשוכרים העשוקים. הכח נמצא בידים של השוכרים ולא המשכירים ולכן השוכר מחליט על ההסכם ועל תנאיו. מכיוון שההסכם לא מטיב כלל עם המשכיר, לעולם הוא לא יבחר בו.

יוזמה אחרת היא אתר דיפרנט, סוג של תיווך "שיתופי", שהופך את המשכירים למתווכי דירות בתמורה לפחות מחצי מהשכירות החודשית. לא רק שהיוזמה מנוגדת לחוק התיווך ולא צריך לשלם את דמי התיווך המבוקשים, האתר ירע את מצבם הכלכלי של השוכרים. שוכרים עלולים להעביר דירות, שהיו מושכרות ללא תיווך, לתיווך באתר. אם כולם היו משתמשים באתר זה היה המצב:

  1. השוכר עובד כמתווך, מראה את הדירה, עונה לטלפונים, מתאם פגישות, בודק את השוכרים ובוחר את השוכר המתאים ביותר בתמורה לפחות מחצי מהשכ"ד.
  2. השוכר היה שוכר דירה חדשה ומשלם תיווך לשוכר אחר ומשלם עמלה לאתר.
  3. האתר מרוויח שתי עמלות , על שתי דירות.
  4. השוכרים עובדים כמתווכים ולא רק שהם לא מקבלים את העמלה (כי הם משלמים גם עמלה), הם בעיקר משלמים לאתר.

בנוסף, קשה לי לראות בעל דירה שהיה מסכים שהשוכר שיוצא יתחיל לספסר בה ביחוד לאור ניגוד האינטרסים שבו הוא נמצא לאור סיום החוזה.

יש כשל שוק, השוק מקולקל. אך היוזמות לתיקונו צריכות לנבוע מהבנה עמוקה של מבנה הכח. ללא צורך אמיתי של בעלי הדירות, היוזמות דינן להכשל. בעלי הדירות לא צריכים הסכם שכירות שמטיב עם השוכר ולא צריכים שהשוכר יתווך את הדירה שלהם.

לבעיה יש כמה פתרונות, אך כולם בידי הממשלה, שלא רואה בעצמה אחראית לדבר.

המפתח להגדלת היצע הדיור נמצא בידיה, מכיוון שהיא שולטת בבעלות הקרקע ובכל מערכת התכנון. היא יכולה:

  1. לאפשר תוכניות התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 (תוך כדי גביית מסים מטורפת)
  2. להפשיר קרקעות (תוך כדי גביית מסים מטורפת)
  3. למכור ולהחכיר שטחים בבעלותה (תוך כדי גביית מחירים דמיוניים)
  4. להקים דיור ציבורי
  5. לעודד הקמת דיור להשכרה

אך, היא בוחרת שלא לעשות זאת.

כמו כן, היא יכולה לאמץ תפיסה שמגורים היא זה לא ספקולציה ולרסן את שוק השכירות, כפי שעושים באירופה בהצלחה (בייחוד בגרמניה, שאטרקטיבית למשקיעים). אך המדינה ועיריית תל אביב הן הנדל"ניסטיות הכי גדולות והן לא יוותרו על ברז המזומנים שלהן.